皆さんは老人ホームを探すとき、どこに重点を置いていますか？金額、場所、サービスなど様々だと思います。中でもお金に関わることはしっかり理解した上で老人ホーム契約を結ばないと後々大きなトラブルになりかねません。
私が今まで見てきた老人ホームは金銭面やサービス面で良い施設が多かったですが、悪徳な老人ホームがあるのも事実です。ですので入居一時金や賃貸借契約についてきちんと理解して役立ててください。
老人ホームのトラブル件数
有料老人ホームでは、入居前後に様々なトラブルに見舞われる人がいます。上の図でわかる通り、契約に関する入居一時金の返還をめぐるトラブルが圧倒的に多く目立ちますね。
これは悪徳業者が悪いのは言わずもがなのことですが、利用する側もしっかり防衛策を身に付け「聞いてない」「知らなかった」では後の祭りです。契約書類を読んでいない、聞いていない方が悪いことになる場合があります。
「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、入居一時金についての基礎知識から返戻金の仕組みをしっかり学び、次のポイントをチェックしましょう。
老人ホームの入居一時金とは？
入居一時金とは、家賃の前払い的な意味合いを持ちその施設を利用する権利（利用権）を得るために支払うもので、基本的には入居時に一括で支払う形になります。
入居一時金の金額は、老人ホームの地域や立地、設備の豊富さ、介護医療従事者の数や質などによって異なり、「無料」から「数千万円」まで様々です。入居年数によって徐々に償却（低減）していきますが、その期間については施設により異なります。
近年、有料老人ホームを利用する人のニーズが変化してきて、それに合わせるように金額も数百万円くらいに安い施設が増えてきています。
また、最近では入居一時金が不要で、月々の家賃として支払う方式（月払い方式）を取る施設もあります。
老人ホームを退去する時の返還金とは？
一定期間で退去する場合は、償却期間と償却率により、返還金を受け取ることができます。
まずは、入居一時金の初期償却の割合確認します。これは契約時に頭取りされる金額で一般的には20〜30%になります。低い方がより良いです。
次は償却期間を確認します。入居一時金を取り崩す期間を示し、有料老人ホームでは5年程度が多く見られます。期間中の償却割合も老人ホームによって様々で、毎年均等額を償却するタイプと、償却額が変動するタイプがあります。
なお、償却期間の終了後は、月々の費用だけで住み続けることができます。
入居一時金のシミュレーション
（例）入居一時金200万円、償却期間の長さ5年（60ヵ月）初期償却率10％の場合
入居時に初期償却（10％＝20万円）が行われます。（200万円－20万円＝180万円）
残金180万円が5年（60ヵ月）に渡って償却されるため、月々3万円が家賃相当額として償却されていきます。
返還金の計算方法
入居一時金 ×（１－初期償却率）÷ 償却月数 ×（償却月数ー入居月数）＝返還金
例）２年２ヶ月（26ヵ月）で退去した場合
上記であげた入居一時金が安い場合、人件費などを削除して十分な介護を受けれないことがあります。料金が高いため設備が充実している施設もあります。安ければ良い、高ければ悪い施設という判断はせず、しっかり調べてから選択してください。
利用権契約の注意点
有料老人ホームへの入居を検討する場合は、その契約形態を確認しておく必要があります。
入居一時金を支払い居室や共用設備などを利用する権利を得ることを利用権契約といいます。利用権は一代限りの権利となっており、他者に譲渡することはできません。
利用権契約は法的な裏付けがないため、事業者との契約内容によっては途中で退去を迫られたり、事業者が倒産した場合に住み続けられないことがあります。
契約前に退去要件を契約書や重要事項説明書で確認したり事前に退去に関して聞いておきましょう。
賃貸借契約と終身建物賃貸借契約の注意点
老人ホームのなかには、賃貸借契約を結ぶものがあります。一定の契約期間を定めて、家賃を支払い居室を借りる形態です。借地借家法で借り手の居住権が保証されているので、事業者が変更しても住み続けられます。
ただし、要介護度が重くなったり、認知症の進行が進み介護が必要になると、住み続けることが難しくなる場合があります。心身状態の変化にどの程度まで対応できるのか事前に確認しておきましょう。
そのほか、終身建物賃貸借契約は借り手が生きている限り契約が継続し、死亡した時点で終了する形態になります。契約更新の不安がなく、礼金や更新料も不要です。
この契約形態を結ぶには事業者が一定の要件を満たし、都道府県の認可を得る必要がありますので、数は少ないのが現状です。
おわりに
いかがでしたか？老人ホーム入居後の金銭トラブルは一時期より減ってはいるものの、まだまだ多いのが現状です。家族が突発的に介護が必要になり、入居する際は、急を要するケースが多いです。
焦っているため契約内容を見落としがちですが、家庭の大きなお金が動きますので、急いでいても慌てずに、しっかり確認することが大切です。わからないことはうやむやにせず、必ず老人ホームの責任者に確認してください。